به گزارش پایگاه خبری اقتصاد جوان، این در حالی است تا پیش از تشدید تحریمها در سال ۹۰ این دو بازار کاملا بیارتباط با هم بوده و تحتتاثیر متغیرهای دیگری قرار داشتهاند که رفتار هر یک از آنها را به صورت جداگانه تعیین کرده است.
طی ۱۲ سال اخیر، یعنی درست پس از زمان اعمال اولین دور از تحریمهای غرب علیه ایران، کمتر دورهای وجود دارد که شاهد تلاطم در بازارهای دارایی و مالی نباشیم. نرخ ارز و بازار مسکن طی این دوره، نوسانات زیادی را پشت سر گذاشتهاند و در بسیاری از مواقع، این نوسانات، همزمان یا با وقفه بسیار کم نسبت به هم رخ داده است.
همانطور که در نمودار مشاهده میشود روند این دو متغیر به دو بخش قبل و بعد از سال ۱۳۹۰ قابل تفکیک است. دوره سالهای ۱۳۷۳ تا ۱۳۹۰، دقیقا مطابق با تئوریهای رایج اقتصادی است و تقریبا هیچ رابطهای بین بازار مسکن و بازار ارز وجود ندارد. اما پس از ورود اقتصاد ایران به بحرانیترین دوره تاریخی خودش، یعنی با آغاز دهه ۹۰، به نظر میرسد که مسکن به جهشهای شدید در نرخ ارز، واکنش نشان داده و کاملا همراستا با آن حرکت کرده است.
از لحاظ منطق اقتصادی، نرخ ارز به طور مستقیم صرفا بر قیمت کالاهای قابل تجارت که قابلیت واردات به کشور یا صادرات دارند، تاثیر دارد؛ اما با توجه به اینکه بخش مسکن قابل تجارت نیست (نمیتوان مسکن را وارد یا صادر کرد)، تغییرات در نرخ ارز نباید به طور مستقیم تاثیری بر این بخش از اقتصاد داشته باشد. در شرایط عادی اقتصادی، نرخ ارز تنها از طریق افزایش هزینههای کالاهای وارداتی بر قیمت مسکن اثر دارد.
افزایش نرخ ارز از طریق بالابردن هزینه نهادههای ساختمانی که از طریق واردات تامین میشوند بر هزینههای ساخت تاثیر مستقیم دارد و بنابراین با ضعیفتر شدن ارزش پول ملی و افزایش نرخ ارز، هزینه مواد اولیه وارداتی افزایش مییابد که سبب بالا رفتن هزینه ساخت و نهایتا قیمت مسکن خواهد شد. اما، در ایران سهم بسیار اندکی از نهادههای ساختمانی از خارج از کشور تامین میشوند و در عمده نهادههای اصلی خودکفا هستیم در نتیجه این عامل نمیتواند بر قیمت مسکن در ایران چندان اثرگذار باشد.
این دقیقا همان الگویی است که در بازه سالهای ۱۳۷۳ تا ۱۳۹۰ مشاهده میکنیم. در این دوره هر دو بازار دارای روندهایی هستند که تقریبا هیچ الگویی را نمیتوان از آن استخراج کرد و بر اساس آن به نظر میرسد طی این دوره این دو بازار کاملا بیارتباط با هم بوده و تحتتاثیر متغیرهای دیگری قرار داشتهاند که رفتار هر یک از آنها را به صورت جداگانه تعیین کرده است.
این تاثیر از طریق دو پدیده سرایت مالی و انتظارات تورمی رخ میدهد. سرایت مالی یک پدیده در بازارهای مالی است و زمانی رخ میدهد که یک حادثه مالی یا ناپایداری در یکی از بخشهای اقتصادی، اثرات منفی خود را به سرعت به بازارهای مالی نامرتبط منتقل میکند. جهشهای بزرگ در نرخ ارز، سبب ایجاد فضای بحرانی در جامعه میشود. در چنین شرایطی فرصت کافی برای تصمیمگیری صحیح وجود ندارد و افراد بدون برنامهریزی و تحلیل دقیق صرفا مانند بقیه افراد جامعه عمل میکنند، چون چنین تصور میکنند که دیگران توانستهاند مسیر درست رفتار اقتصادی را تشخیص دهند و با پیروی از بقیه تلاش میکنند تا از دیگران عقب نمانند و مانند جمع رفتار خواهند کرد. بنابراین اگر عدهای تشخیص دهند که افزایش شدید در نرخ ارز، افزایش قیمت مسکن را به همراه دارد و شروع به سرمایهگذاری در این بازار بکنند، دیگران نیز به احتمال زیاد همین رفتار را تکرار خواهند کرد.
شاید یکی از دلایلی که برخی از افراد بعد از وقوع جهشهای بزرگ در بازار ارز اینگونه استنباط میکنند که نرخ ارز منجر به تغییرات عمده در بازار مسکن میشود، به پدیده انتظارات تورمی برگردد. نرخ ارز، در اقتصاد ایران، اصلیترین مولفه در جهتدهی به انتظارات تورمی است. گرچه، تغییرات کوچک در این متغیر به شکل قابل ملاحظهای نمیتواند انتظارات تورمی را تحریک کند، اما تغییرات بزرگ، قطع به یقین، سبب تحولات ملموس در انتظارات تورمی فعالان اقتصادی خواهد شد.
فعال شدن شدید انتظارات تورمی، نگرانی و ترس را در میان فعالان اقتصادی ایجاد خواهد کرد و آنها تلاش خواهند کرد که داراییهای نقد خود را که طبیعتا، بیشترین تاثیر را از تورمهای آتی خواهد پذیرفت، به یک دارایی تبدیل کنند که بتواند ارزش دارایی آنها را حفظ کند.
بر همین اساس، ممکن است برخی از افراد شروع به سرمایهگذاری در بازار مسکن بکنند و همانطور که پیشتر نیز ذکر شد، اگر تعداد این افراد که چنین باوری را دارند، نسبتا زیاد باشد، گروه وسیع دیگری از افراد نیز به تقلید از آنها، همین رفتار را تکرار خواهند کرد و جهش در قیمت بازار مسکن را رقم خواهند زد.
به این ترتیب به نظر میرسد که این فرضیه که افزایش قیمت مسکن در ایران معلول جهشهای شدید نرخ ارز است، برای دوره شدت گرفتن تحریمها چندان بیاساس نباشد اما در دوره پیش از سال ۹۰، به این دلیل که جهشهای بزرگ در نرخ ارز رخ نداده و نرخ ارز شکلدهنده انتظارات تورمی افراد نبوده است، مسکن به صورت مستقل روند خود را طی کرده است و همبستگی بین این دو متغیر مشاهده نمیشود.
حال با توجه به اینکه فعلا شرایط نااطمینانی از اقتصاد ایران رخت بر نبسته است، همچنان میتوان نرخ ارز را مولفهای مهم در تعیین قیمت مسکن دانست. در سال ۱۴۰۳ شاهد تغییراتی در نرخ ارز و افزایشهایی در آن بودهایم اما در حالت کلی، جهش بزرگی در نرخ ارز رخ نداده است، بنابراین، انتظار میرود در صورتی که همچنان این ثبات در نرخ ارز وجود داشته باشد، بازار مسکن هم نوسان بالایی در سالجاری تجربه نکند و شرایط رکودی این بازار، همچنان ادامه داشته باشد.
منبع: اقتصاد 100